Built-to-suit: tudo que precisa saber sobre esse modelo de contrato

Um dos maiores gastos que qualquer empresa pode ter é com o aluguel do seu espaço físico, bem como com as instalações e infraestrutura que isso implica, fator que trouxe o built-to-suit para o Brasil.

Embora já existisse em países de primeiro mundo, aqui esse modelo de contrato de locação ainda precisa ser mais disseminado entre os empresários, pois requer um mercado imobiliário e industrial mais aquecido e consciente.

O termo, que também pode ser grafado como built-to-suit, vem do inglês, cuja tradução livre ou direta significa algo como “feito sob medida”. Seria como falarmos de um gabinete industrial feito totalmente sob encomenda, customizado.

Como o termo se aplica ao ramo imobiliário, trata-se de uma personalização voltada para as próprias edificações que serão alugadas. Naturalmente, isso tende a trazer vantagens e benefícios para os dois lados.

Sendo assim, as indústrias e empresas no geral que fazem locação de espaços comerciais vão poder escolher um edifício muito mais eficiente para sua finalidade, de um modo tão preciso que nenhuma outra construção já pronta ofereceria.

Ao passo em que as construtoras vão conseguir, com isso, uma fidelização do cliente antes mesmo de colocar a mão no bolso. 

Quer dizer, em vez de erguer um edifício e só depois sair atrás de inquilinos, ela já faz isso nos estágios iniciais, na parceria.

Isso tudo pode parecer um mero detalhe técnico ou uma questão secundária, como se a customização de edificações fosse como customizar uma roupa no alfaiata. Mas, não é nada disso, pois no caso imobiliário se trata de algo revolucionário.

Basta imaginar o caso de uma indústria que faz perfil de alumínio para janelas, que se insere no setor secundário do país, recebendo matéria-prima do setor primário e vendendo e despachando para representantes do setor terciário.

Toda essa logística mencionada demanda um tipo de infraestrutura específica, que se puder ser desenhada levando em conta a customização da fábrica e do terreno, trará uma eficiência muito maior, gerando otimização de esforços e aumento nos lucros.

O mesmo vale para qualquer outra empresa cuja infraestrutura seja dependente de meios como grandes máquinas, logísticas constantes, esteiras de produção, pátios industriais e tantos outros recursos tangíveis.

Assim como o modelo de contrato BTS (Built-To-Suit) oferece estabilidades e seguranças que atraem a atenção de construtoras, empreiteiras e até investidores. 

Naturalmente, ao trabalhar com uma espécie de carteira de clientes, tudo fica bem mais fácil.

A começar pela própria segurança financeira, de saber que haverá um fluxo de caixa de recebíveis desde o primeiro dia de construção, por parte dos inquilinos que fecharam o contrato de antemão. Sem falar na segurança jurídica, que segue adiante.

Com ela, a construtora garante que uma indústria da área de telas de proteção para janela se comprometa de modo responsável e sustentável. 

Também há multas e cláusulas que defendem ambas as partes, viabilizando a negociação e os acordos.

Tudo isso sem falar na possibilidade de sublocação, que nada mais é do que a terceirização dos imóveis locados sob o regime BTS. É o que na área se chama de outsourcing, permitindo que todos ganhem desde o começo, locatária, locador e inquilinos.

Por isso, desenvolver todo este conteúdo especial sobre esse modelo de contrato, mostrando tudo que você realmente precisa saber sobre o built-to-suit, desde os conceitos fundamentais até as vantagens e benefícios de curto e longo prazo.

Isso passa por questões muito práticas e ilustrativas, mas também por características mais técnicas e até mesmo jurídicas e legais, como já vimos. Para deixar tudo bem claro, vamos usar exemplos concretos de segmentos reais.

Inclusive porque nos últimos anos o BTS realmente evoluiu tanto que já pode ajudar empresas dos mais diversos segmentos e nichos, sejam fabricantes de carimbo grande personalizado ou sublocatários de revenda e representação comercial.

Só o que importa é que tais empresários e gestores tenham uma clareza grande do modelo de negócio que vão iniciar e da sinergia que ele tem com o modelo de contrato do built-to-suit. Alinhando tudo isso, é só iniciar e se preparar para as vantagens crescentes.

Desta maneira, se o seu interesse mais prático e urgente é justamente compreender um modelo de contrato imobiliário que promete revolucionar cada vez mais os acordos dessa área, então é só você seguir adiante com a leitura até o fim.

O que é o built-to-suit, afinal?

Vimos que uma tradução direta do termo redunda em algo como feito sob medida, ao passo em que no seu contexto nacional de hoje o BTS costuma ser traduzido como “construído sob medida”, ou ainda “construção sob medida”.

Naturalmente, embora haja uma imprecisão em termos linguísticos, isso reflete de modo perfeito a ideia que a expressão quer transmitir, então é uma boa tradução.

Na prática, o que o BTS quer dizer, de modo muito claro e direto, é que vai ser estipulado um contrato em que o dono da edificação vai se comprometer a construir ou reformar determinado espaço conforme as exigências da contraparte.

Essa é a definição ou o enquadramento técnico. Sendo que faz parte intrínseca desse tipo de acordo o fato de que a contraparte, também identificada como locatária ou inquilina, assume as prestações devidas do custo do local, já sob contrato.

Em alguns casos as alterações de infraestrutura podem ser anexadas como um preço implicado no futuro, nas mensalidades do aluguel. 

Geralmente, isso ocorre quando estamos falando de alterações em uma edificação já existente.

Noutros casos, como quando uma fábrica de máquinas para gravação em madeira precisa de um espaço milimetricamente planejado, o mais comum é que as cobranças começam a acontecer durante a construção, como em contratos residenciais.

Vale considerar que, quanto mais longo for o conjunto do período do contrato, mais diluídas serão as mensalidades e os custos extras. Como estamos falando de uma realidade de pessoas jurídicas, a média fica entre 10 e 20 anos, com segurança.

Em termos legais o Brasil acolhe os contratos de tipo BTS por meio da Lei nº 12.744, que data de 19 de dezembro de 2012 e reforça pontos como:

• Locações de imóveis urbanos;
• Procedimentos pertinentes a isso;
• Proibição de reaver o imóvel alugado;
• Contratos de construção ajustada;
• Rescisão sob multa pactuada proporcional;
• Renúncia ao direito de revisão de valores;
• Multa abaixo da soma total do contrato.

Enfim, são vários pontos que contribuem e muito para apaziguar eventuais desacordos comerciais e discordâncias no decorrer de um desses contratos.

Para realmente evitar esse tipo de inconveniente, além do amparo jurídico garantido pela constituição, o interessante é tomar alguns cuidados bem simples.

Por exemplo, uma empresa da área de máquinas para limpeza de poço artesiano precisa fazer um levantamento sério e de médio e longo prazo da sua realidade financeira, a fim de mensurar até onde consegue manter um contrato BTS.

Se falamos em um caso em que há um grande capital de giro ou mesmo um empréstimo relevante no horizonte, então talvez seja viável diminuir o prazo para menos de 10 anos, o que pode reduzir juros e demais taxas mensais.

Já por parte da imobiliária e da construtora o cuidado está em garantir que as alterações ou edificações básicas solicitadas pela contraparte não comprometam seu terreno.

Afinal, uma coisa é pedir uma estrada de acesso pelos fundos para receber caminhões maiores, ou mesmo um pé direito mais alto para instalar determinado equipamento. 

Outra coisa bem diferente seria mudar, por exemplo, a fundação georreferenciada do terreno, para instalar um poço que depois daquele locatário talvez não voltasse a interessar a maioria dos empresários que viessem a alugar o local.

As principais vantagens do built-to-suit

Até aqui já fizemos várias referências a vantagens, desvantagens e cuidados a tomar, mas é possível e preciso especificar ainda mais essa dimensão do modelo de contrato BTS.

Por exemplo, ao falar dos benefícios de infraestrutura da locatária, devemos lembrar que isso resulta em maior lucro líquido.

Afinal, quando uma empresa de abrigo de mangueira otimiza sua cadeia produtiva o que ela faz é reduzir gastos, encurtar prazos de produção e, claro, abrir espaço para lucrar mais por unidades e ainda vender mais unidades.

Já a construtora, imobiliária, locadora ou meros investidores conseguem gerar um caixa que, no modelo atual de mercado financeiro, permite até mesmo criar fundos imobiliários, já que sua rentabilidade é alta e garantia em contrato.

Os passos iniciais

Por fim, além de ver como funciona e quais os benefícios do BTS, gostaríamos de indicar alguns passos práticos para executar um contrato nesse modelo.

A primeira indicação é encontrar um corretor de confiança, e junto com ele, um advogado do setor imobiliário, tornando o processo mais prático.

Depois, se o formato for sublocação ou outsourcing, como quando o locatário vai sublocar para um inquilino como uma clínica de  terapia ocupacional infantil, é preciso estudar essas modalidades e procurar um parceiro já ativo.

Assim, mesmo triangulando o contrato BTS, é possível que todos os três lados já comecem com vantagens e retornos praticamente garantidos.

Considerações finais

Resumindo, o mercado imobiliário nacional está aquecido, especialmente quando falamos de modelos de pessoa jurídica, com o do BTS (Built-To-Suit).

Com os conceitos básicos e os conselhos práticos que trouxemos acima, fica ainda mais fácil compreender tudo que você precisa saber sobre esse modelo de contrato, inclusive dando os passos iniciais para implementá-lo em seu negócio.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.